王丽新
1月2日，2025年北京土地市场首拍“开门红”，海淀朱房两地块最终以溢价率17%、25%，以及总价近182亿元成交，创下新纪录。没有限价、摇号限制后，不止北京土地市场掀起热潮，2024年底，上海出让6宗地，揽金185亿元，平均溢价率约17%。
2024年四季度以来，沉寂多年的土地市场开始变得热闹。“百亿元地块”归来，溢价率超过40%的地块频现，热点城市土拍热度持续升温，使得2024年全国300城土地溢价率稳定在4%的水平线上。笔者发现，得益于一揽子“稳楼市”政策，土地市场正展现出新的交易特征。
第一，市场分化加剧，点状高热预期渐浓。土地市场历来是楼市“晴雨表”，面粉基本上决定面包价格，反过来亦然。当前，去化率已经成为开发商投资指挥棒。
在这一轮行业长期筑底修复的走势中，全国土地市场目前呈现出局部火热、整体偏冷的格局，主要体现在三方面。一是去化困难的三、四线城市涉宅用地以底价成交为主；二是高能级城市尤其是一线及部分二线城市楼面价表现强势，单幅地块成交溢价率屡次突破40%。比如，部分涉宅用地溢价率超过48%，“北上深杭”等地的优质地块是房企补仓的重要标的；三是多个热点城市优化土拍规则、容积率及计容规则，改善土地规划设计条件和套型要求，这类土地适合建设“好房子”，吸引房企竞相争夺。
这一现象背后，反映出楼市进入买方市场后，房企更加追求单盘现金流及收益率，即“投一成一”。鉴于此，预计未来土地市场冷热分化趋势会加剧，有去化保障的地块将保持高热。
第二，房企拿地谨慎，“以销定投”追求确定性。房地产市场进入深度调整期后，受销售能力、融资能力以及交付能力等诸多因素影响，即便是拿地主力军央企、国企及地方国资，也不会盲目进入新城市（300778）。
整体上，房企拿地逻辑转向理性谨慎、聚焦深耕以及重视回报率，主要体现在三大原则上。一是不追求规模，拿“能开盘”的地。在高周转、快增长阶段，房企拿了高价地，出于扩张需求，不赚钱或者微利也会积极开盘。当前，房企推盘逻辑则发生重大转变，去化率和收益率是开盘新指标，只有算得过来账且有利润的项目，开发商才更有动力将其推向市场。
二是聚焦核心城市核心地块投资。这是房企共识。据克而瑞研究中心监测，各企业2024年拿地选择高度趋同，一方面减少布局城市，比如拿地金额TOP10企业中的全国性房企，投资城市均不超过20个；另一方面，一、二线城市成为典型企业投资首选，TOP10企业中有9家企业在一、二线城市的拿地金额占比超过95%，这足以说明头部房企投资向核心城市聚拢。
三是“以销定投”成为拿地新铁律，发展节奏由“快”转向“稳”。当前，房企频繁调整组织架构，从中即可窥见投资决策的改变。没有土地储备或者销售去化率较低的城市，集团投决会一般会对其当地团队提出的拿地诉求投反对票，并将其管理片区划入其他大区。考虑市场需求，结合当地销售现状补仓，减少库存压力，是当下房企确保在市场波动中获得稳定收益的新拿地策略。
第三，多地放慢供地节奏，市场进入去库存周期。受房地产市场供需关系变动影响，全国土地市场交易规模已经连续三年缩减，进入去库存周期。这一变化主要表现为土地成交规划建筑面积总量减少，以及土地出让金总额下降。
出现这种现象受多重因素影响：一是为促进市场恢复供需平衡，库存去化周期超过24个月的城市暂停或减缓供地；二是受新房销售规模下行影响，低能级城市出现流拍及底价成交现象，导致整体土地市场溢价率处在低位；三是若盘活闲置用地显著增多、土地二级市场成交规模增加，会进一步压降一级招拍挂土地市场成交规模，以配合行业去库存节奏的平稳进行。
展望2025年，随着住房市场步入新发展阶段，改善性需求正逐渐成为楼市交易主要驱动力。叠加货币政策重提“适度宽松”，以及去年10月份以来新房市场销售持续转好，接下来，土地市场有望迎来更多高品质、高单价地块成交，带动投资端信心回升。
“以上详细内容在线炒股杠杆网站，在新发布的《2024年上半年中国国际收支报告》以及往期报告都有详细说明，欢迎大家查阅。”贾宁指出，为更全面和准确统计国际收支货物贸易，从2022年开始，外汇局在编制国际收支平衡表时，使用更符合货物买卖原则的企业直接申报数据。世界各国的国际收支平衡表都是按照国际货币基金组织（IMF）统一标准编制。今年上半年，对华第四条款磋商时，基金组织认为我国货物贸易新的编制方法解决了中国面临的实际问题，更贴合国际收支统计原则，对此表示充分认可。近期，在中美金融工作组专题会上，外汇局也与美国财政部就统计问题进行了充分有效沟通。未来，外汇局将持续跟踪我国对外贸易的发展变化，不断完善统计方法，向社会提供更高质量的国际收支统计数据。
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